导语
2025年上半年，中国房地产市场分化加剧，一二线城市成为房企“避险”与增长的核心战场。上海壹号院半年热销170亿元登顶全国销冠，杭州“六小龙”项目去化率超60%，而成都更以22万元/㎡的天价刷新房价纪录。在“以销定投”策略下，保利、华润、融创等头部房企加速布局核心城市，土拍市场地王频出，行业复苏呈现结构性特征。
一、一二线城市托底业绩，豪宅成房企“现金牛”
中指研究院数据显示，20家代表房企上半年40%销售额来自一线城市，47.8%来自二线城市。政策松绑与需求集中释放下，核心城市豪宅市场走出独立行情：
- 上海：融创壹号院四批次均价18.9万元/㎡，两小时售罄，全年销售额破170亿元；中海树村地块楼面价10.23万元/㎡刷新北京纪录。
- 杭州：滨江集团5个“10亿级”红盘热销，限价盘拼社保成常态；绿城、建发等房企争夺核心地块，楼面价突破8万元/㎡。
- 成都：麓湖板块丽世缦华备案均价10.7万元/㎡，单套最高22.11万元/㎡（总价5661万元），取代金融城成为新“楼王”。
房企策略：融创孙宏斌明确“聚焦京沪陕”，华润、招商蛇口等一线城市销售贡献率超40%。中原地产张大伟指出，仅6个城市（北上广深杭蓉）被视为安全区。
二、土拍市场升温：地王频出背后的逻辑
核心城市土地溢价率持续走高，房企不惜高价押注未来：
- 上海：徐汇衡复风貌区地块起始楼面价16.36万元/㎡，或破全国纪录。
- 杭州：建发蒋村地块楼面价8.8万元/㎡，推动新房“豪宅化”趋势。
- 成都：金融城三期地块溢价106%，建发以4.12万元/㎡楼面价刷新纪录。
驱动因素：
- 供需关系：一二线城市人口流入与土地稀缺性支撑房价；
- 政策红利：限购松绑、房贷利率下调刺激改善需求；
- 投资避险：房企将高能级城市视为资金安全垫。
三、行业分化加剧：中小房企面临出清
克而瑞统计显示，上半年TOP100房企销售额1.84万亿元，但仅20家头部企业占据核心城市优质资源。中小房企因拿地能力不足逐渐边缘化：
- 案例：成都金融城地块被建发高价拿下，本土房企鲜有参与；杭州土拍中滨江、绿城包揽多数高价地。
- 未来趋势：行业集中度提升，“强者恒强”格局固化。
四、市场展望：复苏持续性存疑
尽管核心城市表现亮眼，但三四线城市库存压力仍存。万科郁亮认为需求回升基础尚不稳固，金地徐家俊强调“人口与经济韧性”是关键。政策层面，因城施策或进一步深化，但房企需警惕过度依赖单一市场的风险。
结语
2025年上半年的楼市画卷中，一二线城市豪宅的火爆与土拍市场的疯狂，折射出房企对安全边际的极致追求。然而，在“房住不炒”基调下，这场核心城市争夺战能否持续？答案或许藏在下一轮政策与需求的博弈中。